物流园区开发在投资决策过程中，开发潜力分析、投资可行性研究、市场定位、营销策划、规划、推广策划、设计方案等，都是以市场调研为基础的。中港物流园区项目应该在经过市场调研获得大量翔实的第一手材料和数据的基础上，采用定性与定量分析方法、预测方法、比较分析等方法，进行研究分析得出物流园区的可能及未来发展情况。

    据中港物流专家介绍，实地调研的内容主要包括：对项目地及其周边情况进行调研，根据其区位、交通、产业状况等来判断当地的市场需求；对周边同类及不同类的物流园区进行调查，避免同质化；对当地的各类市场进行调查，摸清当地的物价水平，这直接关系到项目的建设成本、销售价格和出租价格等等；对不地物流的基本情况和需求进行调研。

    而在政府关系方面，中港物流专家表示需要跟当地的发改部门、商务部门、规划局、土地管理部门和交通局等单位进行约谈，主要了解当地涉及城市规划和产业规划等方面的一些政策。

    一家专门从事物流规划咨询服务公司的负责人认为应该从以下几个方面进行着手：当地政府的整体规划，例如准备建设和批准建设的物流园区有多少；现有物流园区在当地建设的进展情况，包括政府的相当税收政策；当地政府的产业规划方向，了解其今后将扶持或者弱化哪些产业；当地的基础设施配套情况，比如道路交通是否有拓建的计划；当地政府是否有物流方面的扶持政策等等。

    该负责人强调，这些都需要在跟政府实际接触的过程中了解清楚。

某大型中港 物流地产企业（国企）投资发展部经理透露，项目前期的调研工作，需要花费很大的精力，但是其重要性不言而喻。

    “我们调研周期一般是2个月的时间。我们在项目前期的市场调研主要针对当地的市场状况，包括城市经济发展状况、产业结构、规划布局现状等等。在做决策之前，以前期市场调研为核心，把收集到的信息进行汇总，形成报告。对于项目选址，我们考虑最多的是交通状况和城市规模，其次是当地经济发展水平、政策环境、政府诚信、客户需求等。”该经理表示。

    在市场调研的具体操作方面，中港物流负责人介绍道：“一般来说，我们每个项目有3个调研组，其中2个负责在项目当地调研，另外1个负责对周边地区情况进行摸底调研，基本每组配备2位调查员。实地调研的时间都是3周左右，基本都是白天出门找材料，晚上汇总，最后大约还需一周时间进行资料汇总。所以我们的调研周期在1个月左右，需要5*7个调查员。”

    同样是实地调研，还要考虑到中港物流园项目大小及深度。有的5天时间就可以完成，有的需要的时间则比较长。